AF PROPERTIES
AF PROPERTIESDUBAI REAL ESTATE INVESTMENT
EnglishEN
השאירו פרטים ונחזור אליכם
בריכת אינסוף על גג מגדל יוקרה, עם נוף לקו הרקיע של דובאי מגדל יוקרה בדובאי בשעת שקיעה חדר שינה מעוצב עם נוף לבורג' חליפה סלון ומטבח בעיצוב יוקרתי סוויטה מרוהטת במלואה
נדל"ן להשקעה בדובאי · ליווי בעברית

בישראל קונים דירה. בדובאי קונים תזרים.

על אותו ₪1.5 מיליון: כ-₪31,500 שכר דירה בשנה בתל אביב, מול כ-₪108,000 בדובאי בהשכרה קצרה (ברוטו). AF PROPERTIES מלווה משקיעים ישראלים מהבחירה ועד המפתח.

להשארת פרטים להשוואת התשואות
כ-7.2%תשואה ממוצעת בהשכרה קצרה, דובאי
כ-5.5%בהשכרה ארוכה, דובאי
כ-2.1%תשואה ממוצעת, תל אביב
ישראל · אירופה · דובאי

איפה הכסף שלכם עובד הכי קשה

השוואת תשואת השכירות הגולמית בין ישראל, היעדים הפופולריים באירופה (קפריסין, יוון ופורטוגל) ודובאי, ומה נשאר לכם אחרי המס.

תשואת שכירות שנתית ממוצעת

תשואה גולמית, לפני הוצאות ומיסים. בדובאי: השכרה ארוכה (שנתית) מול השכרה קצרה בסגנון Airbnb

ישראלאירופהדובאי
0% 2% 4% 6% 8% תל אביב 2.1% דרום הארץ 3.0% פורטוגל 4.3% יוון 4.4% קפריסין 5.1% דובאי · ארוכה 5.5% דובאי · קצרה 7.2%

מקורות: תל אביב, כ-2.1% (ice, אפריל 2026). באר שבע ואשקלון, כ-3% (נתוני הלמ"ס דרך מרכז הנדל"ן, 2023). דובאי, 5.53% לדירות בהשכרה ארוכה (Global Property Guide, מאי 2026). קפריסין, 5.14%; יוון, 4.38%; פורטוגל, 4.29% (Global Property Guide, 2026). השכרה קצרה, 7.2% בממוצע לדירות חדר שינה אחד (Khaleej Times, יולי 2026).

השקעה של ₪1.5 מיליון

שכר דירה שנתי צפוי, לפי התשואות משמאל

תל אביב₪31,500
כ-₪2,600 בחודש
דרום הארץ₪45,000
כ-₪3,750 בחודש
דובאי · השכרה ארוכה₪82,500
כ-₪6,900 בחודש · פי 2.6 מתל אביב
דובאי · השכרה קצרה₪108,000
כ-₪9,000 בחודש ברוטו · פי 3.4 מתל אביב

המחשה חשבונית בלבד: סכום ההשקעה כפול התשואה הממוצעת, לפני הוצאות. תשואה בפועל תלויה בנכס, באזור ובתפוסה.

השכרה ארוכה

הכנסה יציבה, בלי כאב ראש

כ-5.5%

  • חוזה שנתי, תשלום מראש בכמה צ'קים
  • הוצאות נמוכות: דמי ניהול ודמי ועד בלבד
  • מתאים למי שרוצה תזרים צפוי
השכרה קצרה · Airbnb

הדירה עובדת כמו חדר מלון

כ-7.2%

  • הכנסה גבוהה יותר באזורים תיירותיים
  • חברת ניהול מטפלת בהכול: אורחים, ניקיון, תחזוקה
  • דורש רישיון Holiday Home, ריהוט, ועמלת ניהול של חברת הניהול
  • הכנסה משתנה לפי עונה ותיירות

ההחלטה לא חייבת להיות סופית: אפשר להתחיל בהשכרה ארוכה ולעבור לקצרה, או להפך. ברבעון השני של 2026 ההכנסה מהשכרה קצרה בדובאי ירדה בחדות אחרי אירועים אזוריים (Nukta), ולכן נבנה לכם תחזית לפי האזור והדירה הספציפיים.

המס: בדובאי משלמים פעם אחת

תושב ישראל מדווח ומשלם מס בישראל על שכר דירה מכל מקום בעולם. ההבדל הוא כמה מס משלמים לפני כן במדינה שבה נמצאת הדירה, וכמה בירוקרטיה זה מוסיף.

מה משוויםקפריסיןיווןדובאי
תשואה גולמית ממוצעתכ-5.1%כ-4.4%כ-5.5% ארוכה · כ-7.2% קצרה
מס מקומי על שכר דירהמס הכנסה מדורג 0%–35% על 80% מההכנסה, ועוד 2.65% לביטוח בריאותמס מדורג 15%–45% לפי גובה ההכנסהאין מס הכנסה אישי
עלויות רכישה לקונה2.5%–6%6.4%–8.8%עמלת רישום DLD של 4%
מס רכוש שנתילפי רשויות מקומיותENFIA, מס רכוש שנתי לפי הנכסאין מס רכוש שנתי, רק דמי ועד
דיווח מס בשתי מדינותכן, בקפריסין ובישראלכן, ביוון ובישראלרק בישראל
מטבעאירואירודירהם, צמוד לדולר
בישראל, שני מסלולים15% על כל שכר הדירה ברוטו, או מס לפי המדרגה האישית עם ניכוי הוצאות וזיכוי על מס ששולם בחו"ל.
באירופהמשלמים מס במדינה עצמה, מגישים דוח גם שם, ובישראל מקבלים זיכוי רק במסלול המס השולי.
בדובאיאין מס מקומי ואין דוח מקומי. יש רק דיווח אחד, בישראל.

מקורות: מיסוי בקפריסין, מיסוי ביוון (Global Property Guide, ספטמבר 2026), מיסוי שכירות מחו"ל לתושבי ישראל. המידע כללי ואינו ייעוץ מס; כל משקיע צריך לבחור מסלול מול רואה חשבון.

ישראל מול דובאיתל אביבדרום הארץדובאי
תשואה גולמית ממוצעתכ-2.1%כ-3.0%כ-5.5% ארוכה · כ-7.2% קצרה
השכרה לטווח קצרמוגבלת ולא נפוצהכמעט לא רלוונטיתחוקית ברישיון Holiday Home
מס הכנסה מקומי על שכירותמסלולי מס בישראלמסלולי מס בישראלאין מס הכנסה אישי באמירויות
מס רכישה לדירה נוספת8% ומעלה8% ומעלהעמלת רישום DLD של 4%
מימוןמשכנתא, עד 50% לדירה להשקעהמשכנתא, עד 50% לדירה להשקעהפריסת תשלומים מהיזם בפרויקטים בבנייה
מטבעשקלשקלדירהם, צמוד לדולר

תושב ישראל חייב בדיווח ובמס בישראל גם על הכנסה מחו"ל. מומלץ לבדוק את החבות האישית מול רואה חשבון לפני הרכישה. הנתונים כלליים ואינם ייעוץ השקעות או ייעוץ מס.

דובאי · המטרופולין הבא

קונים בעיר שעוד לא סיימה לגדול

לדובאי יש תוכנית אב עירונית עד 2040, אג'נדה כלכלית עד 2033, והאמירויות עובדות לפי תוכנית ממשלתית ל-50 שנה, עד 2071. יותר תושבים, יותר חברות ויותר תיירים פירושם יותר ביקוש לדירות להשכרה.

5.8Mתושבים צפויים ב-2040, לעומת 3.3 מיליון ב-2020
x2היעד: להכפיל את כלכלת דובאי עד 2033
Top 3היעד: אחת משלוש הערים המובילות בעולם לחיות, להשקיע ולעבוד
  1. 2021תוכנית האב 2040חמישה מרכזים עירוניים, כולל מרכז טכנולוגיה ומדע ב-Dubai Silicon Oasis ומרכז כלכלי חדש באזור אקספו. הכפלת שטחי הפארקים.
  2. 2033אג'נדת D33הכפלת הכלכלה בעשור, ומשיכת חברות, השקעות וכישרונות מכל העולם.
  3. 20405.8 מיליון תושביםגידול של כ-76% באוכלוסייה לעומת 2020. כל תושב חדש צריך דירה.
  4. 2071תוכנית המאה של האמירויותתוכנית ממשלתית ל-50 שנה לכלכלה, חינוך וחדשנות.

מקורות: תוכנית האב 2040 (Khaleej Times), אג'נדת D33 (Invest in Dubai), UAE Centennial 2071 (WAM). אלה יעדים ממשלתיים, לא תחזית מחירים.

פרויקטים

הפרויקטים שאנחנו משווקים עכשיו

כל פרויקט עבר בדיקה של יזם, מיקום ותוכנית תשלום. היכנסו לפרויקט כדי לראות תמונות, תוכניות תשלום ומה כלול בדירה.

מגדל Tréppan Visionהשקה מוקדמת
Dubai Land Residence Complex

Tréppan Vision

Fakhruddin Properties

  • סטודיו עד 2 חדרי שינה
  • מרוהטת במלואה
  • 1% בחודש
  • מסירה 12/2029
כניסה לפרויקט
איך זה עובד

מהשיחה הראשונה ועד המפתח

  1. שיחת התאמהמטרה, תקציב ולוח זמנים. 15 דקות, בלי התחייבות.
  2. פגישת זום2–3 פרויקטים שמתאימים בדיוק לתקציב, עם מחשבון תשואה.
  3. הצעה בכתבלוח תשלומים, עלויות נלוות ומסמכי הפרויקט.
  4. שריון וחתימהדרך המתווך המורשה, עם תשלום לחשבון הנאמנות של הפרויקט.
  5. מסירה וניהולקבלת הדירה, השכרה וניהול שוטף מרחוק.
שאלות נפוצות

מה ששואלים אותנו הכי הרבה

זה בטוח לקנות דירה בדובאי מישראל?

הרכישה נעשית דרך מתווך מורשה ונרשמת ברשות המקרקעין של דובאי (DLD). בפרויקטים בבנייה הכסף מועבר לחשבון נאמנות של הפרויקט, ולא ליזם או למתווך ישירות.

למה לא קפריסין או יוון?

גם הן יעדים טובים, קרובים ובתוך האירו. אבל התשואה הממוצעת שם נמוכה יותר, ומשלמים מס על שכר הדירה במדינה עצמה ומגישים שם דוח, בנוסף לדיווח בישראל. בדובאי יש דיווח אחד בלבד, והאפשרות להשכרה קצרה מעלה את התשואה.

מה עם מס בישראל?

באמירויות אין מס הכנסה אישי על שכירות, אבל תושב ישראל מדווח בישראל על הכנסותיו מחו"ל. כדאי לבנות את מבנה ההחזקה מראש עם רואה חשבון.

כמה הון עצמי צריך כדי להתחיל?

בפרויקטים בבנייה משלמים בדרך כלל 10%–30% מקדמה ועוד 4% עמלת רישום, ואת השאר בתשלומים עד המסירה. המחשבון למעלה מראה את הסכומים לפי מחיר הדירה.

מי מנהל את הדירה אחרי המסירה?

חברת ניהול מקומית מטפלת בהשכרה, בגבייה ובתחזוקה. אתם מקבלים דוח ותשלום שוטף.

מה אם השוק יורד?

כמו כל נדל"ן, גם בדובאי יש מחזורים. לכן בוחרים פרויקטים לפי ביקוש לשכירות ולא רק לפי פוטנציאל עליית ערך, ובודקים את היזם ואת היצע הדירות באזור.

השארת פרטים

בואו נבדוק מה מתאים לתקציב שלכם

השאירו פרטים ונחזור אליכם בוואטסאפ עם 2–3 פרויקטים שמתאימים בדיוק. בלי התחייבות.